Wenn wir Eigentümer zum ersten Mal treffen, liegt fast immer schon eine Zahl auf dem Tisch: aus einem Online-Rechner, von einem Nachbarn oder aus alten Finanzierungsunterlagen. Was diese Zahl eigentlich aussagt, ist dabei selten klar. Marktwert, Verkehrswert und Angebotspreis sind drei verschiedene Dinge – und nur einer davon ist rechtlich definiert.
Verkehrswert und Marktwert meinen dasselbe
Der Verkehrswert ist der einzige der drei Begriffe, der im Gesetz steht. § 194 des Baugesetzbuchs beschreibt ihn so:
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Zwei Dinge sind daran wichtig. Erstens ist der Verkehrswert stichtagsbezogen: Er gilt für einen bestimmten Tag, nicht für alle Zeit. Zweitens klammert er persönliche Verhältnisse aus – der Verkauf unter Geschwistern zum Freundschaftspreis oder der Notverkauf nach einer Scheidung sagen nichts über den Verkehrswert aus. „Marktwert“ ist schlicht das europäische Wort für dieselbe Sache, es wird vor allem in Finanzierungs- und Bankunterlagen verwendet.
Der Angebotspreis ist eine Entscheidung, kein Messwert
Der Angebotspreis ist die Zahl, mit der eine Immobilie inseriert wird. Er leitet sich vom Verkehrswert ab, ist aber eine strategische Entscheidung: Je nach Objekt, Nachfrage und Zeitdruck kann es sinnvoll sein, leicht darüber, genau darauf oder bewusst darunter zu starten.
Warum ein zu hoher Start teuer wird
Die ersten drei bis vier Wochen sind die wertvollsten einer Vermarktung. In dieser Zeit sehen genau die Interessenten das Angebot, die seit Monaten suchen und sofort reagieren können. Ist der Preis dann zu hoch, passiert Folgendes:
- Die Immobilie wird von den Suchagenten der ernsthaften Interessenten ausgefiltert, weil sie über deren Budgetgrenze liegt.
- Die Anzeige sammelt Laufzeit. Portale zeigen das Einstelldatum, und viele Käufer lesen eine lange Laufzeit als Warnsignal.
- Jede Preissenkung bestätigt diesen Eindruck. Am Ende liegt der erzielte Preis häufig unter dem, was ein realistischer Start gebracht hätte.
Aus der Praxis im Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen: Objekte, die realistisch starten, sind in der Regel deutlich schneller verkauft – und näher am Angebotspreis.
Welche Zahl brauchen Sie wofür?
| Anlass | Was Sie brauchen |
|---|---|
| Erste Orientierung | Kostenlose Ersteinschätzung mit Wertspanne |
| Verkauf über einen Makler | Marktwertermittlung nach ImmoWertV plus Preisstrategie |
| Erbauseinandersetzung, Schenkung, Finanzamt | Verkehrswertgutachten einer zertifizierten Sachverständigen |
| Scheidung, Gericht, Zugewinnausgleich | Verkehrswertgutachten, gerichts- und behördentauglich |
| Finanzierung oder Beleihung | Marktwert nach den Vorgaben der Bank |
Und der Online-Rechner?
Online-Rechner arbeiten mit Vergleichsdaten und wenigen Eingabefeldern. Für eine erste Hausnummer ist das in Ordnung, und genau dafür bieten wir ihn auch an. Was ein Rechner nicht sehen kann: den Zustand der Haustechnik, den Instandhaltungsrückstau am Dach, die Ausrichtung des Gartens, das Wegerecht im Grundbuch oder die Tatsache, dass die Nachbarparzelle demnächst bebaut wird. Bei Standardwohnungen in gefragter Lage liegt die Spanne oft eng. Bei einem gewachsenen Einfamilienhaus im ländlichen Raum kann sie ohne Weiteres 20 Prozent betragen – und 20 Prozent sind bei 350.000 Euro eben 70.000 Euro.
Unser Vorgehen
Wir starten mit der kostenlosen Ersteinschätzung und einer Wertspanne per E-Mail. Passt die Größenordnung, kommen wir vor Ort, sehen uns Zustand und Unterlagen an und ermitteln den Wert nach ImmoWertV. Erst danach sprechen wir über den Angebotspreis – und sagen Ihnen auch dann ehrlich, wenn Ihre Wunschvorstellung am Markt nicht tragfähig ist. Das ist unangenehmer als ein hoher Zahlenvorschlag, erspart Ihnen aber Monate.
Quellen
- § 194 BauGB – Verkehrswert (Wortlaut der Definition)
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
- Bodenrichtwerte Bayern im BayernAtlas
