Die Wohnung ist inseriert, das Postfach voll, und irgendwo darin steckt der Mieter, der in fünf Jahren noch pünktlich zahlt. Ihn zu finden ist weniger eine Frage des Bauchgefühls als eine Frage des Verfahrens. Und dieses Verfahren hat Regeln – datenschutzrechtliche, die seit den aktualisierten Vorgaben der Datenschutzkonferenz klarer sind als früher, und solche aus dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz.
Drei Phasen, drei Stufen der Auskunft
Der häufigste Fehler ist, zu früh zu viel zu fragen. Wer den Bewerbern schon mit der Besichtigungseinladung einen dreiseitigen Fragebogen schickt, verarbeitet Daten ohne Rechtsgrundlage.
Phase 1 – Besichtigung
Hier genügen Name und Kontaktdaten. Keine Ausweiskopien, keine Gehaltsnachweise, keine Bonitätsauskunft. Das Interesse an einer Besichtigung ist noch kein Vertragsanbahnungsverhältnis.
Phase 2 – ernsthaftes Interesse
Sobald jemand nach der Besichtigung erklärt, die Wohnung mieten zu wollen, dürfen Sie fragen, was für die Vertragsentscheidung nötig ist: Zahl der einziehenden Personen, Beruf und Einkommensverhältnisse, laufendes Insolvenzverfahren, erhebliche Mietrückstände aus früheren Mietverhältnissen.
Phase 3 – engere Auswahl
Erst jetzt sind Nachweise verhältnismäßig: Einkommensbelege, eine Bonitätsauskunft, die der Bewerber selbst beibringt. Ein pauschal verlangter Mietschuldenfreiheitsnachweis vom Vorvermieter gilt als unzulässig.
Was Sie nicht fragen dürfen
- Religion, Herkunft, Staatsangehörigkeit, ethnische Zugehörigkeit
- Schwangerschaft, Kinderwunsch, Heiratsabsichten
- Partei- oder Gewerkschaftszugehörigkeit
- Krankheiten und Behinderungen
- pauschale Fragen nach Vorstrafen
- Fragen zum bisherigen Vermieter, die auf Konflikte allgemein zielen
Eine Einwilligung heilt das nicht. Wer keine Wohnung bekommt, wenn er nicht unterschreibt, hat keine freie Wahl – und damit ist die Einwilligung unwirksam. Das AGG verbietet zusätzlich die Benachteiligung wegen Herkunft, Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter oder sexueller Identität. Die Formulierung „an Deutsche zu vermieten“ in einer Anzeige ist nicht nur unschön, sondern angreifbar.
Was wirklich hilft
Statt möglichst vieler Daten helfen wenige, gut gewählte Kriterien:
- Tragfähigkeit. Als Faustregel sollte die Kaltmiete etwa ein Drittel des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten. Das ist keine Rechtsnorm, aber ein brauchbarer Anhaltspunkt.
- Stabilität. Unbefristetes Arbeitsverhältnis, Probezeit beendet, keine Kündigungsabsicht – ehrlich erfragt, nicht recherchiert.
- Passung zur Wohnung. Eine Familie mit zwei Kindern in einer 55-Quadratmeter-Wohnung wird nicht glücklich, und Sie suchen in zwei Jahren wieder.
- Der persönliche Eindruck. Nicht als Bauchentscheidung, sondern als Ergebnis eines Gesprächs, das Sie mit allen Bewerbern der engeren Auswahl gleich führen.
Nach der Entscheidung: aufräumen
Die Unterlagen der abgelehnten Bewerber sind zu löschen, sobald der Zweck entfallen ist – in der Regel spätestens rund sechs Monate nach der Vermietung. Informelle Listen mit „schwierigen“ Bewerbern sind unzulässig. Das ist kein Formalismus: Genau daran hängen die Bußgelder, wenn sich jemand beschwert.
Und die Kaution?
Höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten, getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen. Ein Punkt, der in privaten Mietverhältnissen erstaunlich oft falsch gemacht wird.
So arbeiten wir
Wir führen Besichtigungen einzeln, nicht als Sammeltermin, und holen Selbstauskünfte erst von denjenigen ein, die ernsthaft Interesse haben. Sie bekommen von uns zwei bis drei geprüfte Vorschläge mit Einschätzung – die Entscheidung treffen Sie. Mehr dazu unter Immobilie vermieten. Was in Ihrer Lage marktüblich ist, zeigt unser Mietspiegel.
Quellen
- Datenschutzkonferenz: Orientierungshilfe zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressent:innen, Version 2.0, Januar 2026 (PDF) – das Drei-Phasen-Modell und die unzulässigen Fragen
- Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG)
- § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten (drei Nettokaltmieten, drei Raten, getrennte Anlage)
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streitfragen im Mietrecht wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt.
