Wer im Fränkischen Seenland eine Immobilie verkauft, verkauft nicht nur ein Haus, sondern eine Lebenssituation: Arbeiten im Großraum Nürnberg, wohnen mit Blick auf Felder, am Wochenende zwanzig Minuten zum Wasser. Diese Mischung zieht seit Jahren Käufer an, die früher in die Stadt gezogen wären. Was sie konkret suchen, hat sich allerdings verschoben.
Wer hier kauft
In unseren Besichtigungen begegnen uns im Wesentlichen vier Gruppen. Familien aus dem Nürnberger Raum, die für dasselbe Geld doppelt so viel Grundstück bekommen und die Fahrzeit in Kauf nehmen, weil ein oder zwei Homeoffice-Tage die Woche entlasten. Rückkehrer, die hier aufgewachsen sind, zum Studium weggegangen sind und mit dem ersten Kind zurückkommen. Ruheständler, die aus einem zu groß gewordenen Haus in eine barrierearme Wohnung in Gunzenhausen oder Weißenburg wechseln. Und Zweitwohnsitz-Käufer, die eine Ferienimmobilie in Seenähe suchen.
Diese Gruppen suchen sehr Unterschiedliches. Ein Exposé, das alle ansprechen soll, spricht am Ende niemanden an – deshalb legen wir vor der Vermarktung fest, für wen das Objekt gedacht ist.
Was heute den Ausschlag gibt
Der energetische Zustand
Das ist die größte Veränderung der letzten Jahre. Käufer fragen nicht mehr nur nach dem Kaufpreis, sondern nach den laufenden Kosten und dem Investitionsbedarf. Eine Ölheizung von 1998 ist kein Ausschlusskriterium, aber sie wird eingepreist – und zwar meist großzügiger, als es der tatsächliche Austausch kosten würde. Wer vor dem Verkauf belegen kann, was bereits gemacht wurde, nimmt dieser Rechnung die Grundlage.
Ein Raum zu viel
Seit Homeoffice normal geworden ist, entscheidet häufig der zusätzliche Raum. Ein ausgebautes Dachzimmer oder ein Arbeitszimmer im Erdgeschoss ist im Vergleich zweier ansonsten gleicher Häuser regelmäßig der Grund für die Entscheidung.
Internet
Die Frage nach der Anbindung kommt in fast jeder Besichtigung, und zwar früh. Im Landkreis ist der Glasfaserausbau vielerorts weit gediehen, aber eben nicht überall. Wenn bei Ihnen Glasfaser anliegt, gehört das ins Exposé – nicht auf Seite drei.
Nähe zum Wasser, aber nicht mittendrin
Gefragt ist die zweite Reihe: fünf bis fünfzehn Minuten zum Brombachsee, Altmühlsee oder Rothsee, aber ohne den Verkehr der Sommerwochenenden vor der Haustür. Orte wie Absberg, Pfofeld, Muhr am See oder Pleinfeld profitieren genau davon.
Erreichbarkeit
Autobahnanschluss und Bahnanbindung sind für Pendler das erste Kriterium. Die Bahnstrecke über Pleinfeld nach Nürnberg und die Anbindung an A6 und A9 sind ein Verkaufsargument, das viele Eigentümer unterschätzen, weil es für sie selbstverständlich ist.
Was Käufer abschreckt
- Sanierungsstau, der im Exposé nicht vorkommt, bei der Besichtigung aber sofort auffällt
- Grundrisse, die nur mit größerem Eingriff funktionieren – etwa Bäder ohne Fenster im Obergeschoss oder Durchgangszimmer
- Lärm an Durchgangsstraßen, besonders bei Objekten mit kleinem Garten
- unklare Rechte im Grundbuch, die niemand erklären kann
- fehlende Unterlagen, weil die Bank des Käufers dann nicht finanziert
Wenn Sie an Ferienvermietung denken
Die Nachfrage nach Ferienwohnungen rund um die Seen ist real, aber sie ist nicht überall erlaubt. Ob eine dauerhafte Ferienvermietung zulässig ist, hängt vom Bebauungsplan und der Art des Baugebiets ab; in einem reinen Wohngebiet ist sie es in der Regel nicht. Einige Gemeinden erheben zudem eine Zweitwohnungsteuer. Beides sollten Sie vor dem Kauf im Rathaus klären und nicht danach.
Was Ihre Immobilie wert ist
Belastbare Zahlen für Ihren Ort kommen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses und den Bodenrichtwerten – nicht aus Portalstatistiken, die ganze Landkreise zusammenfassen. Wir arbeiten mit diesen Daten und ergänzen sie um das, was wir in den Besichtigungen hören.
Eine erste Einordnung erhalten Sie über die kostenlose Ersteinschätzung. Für einen konkreten Ort finden Sie mehr unter Immobilienmakler in Gunzenhausen und in Pleinfeld.
Quellen
- Bodenrichtwerte Bayern im BayernAtlas – Grundlage für belastbare Ortsdaten
- Baunutzungsverordnung (BauNVO) – zulässige Nutzungen je Baugebiet, maßgeblich für die Frage der Ferienvermietung
- Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen
