Der Energieausweis ist das Dokument, das beim Verkauf am häufigsten zu spät besorgt wird. Dabei ist er nicht nur Pflicht, sondern längst ein Preisargument: Käufer rechnen heute mit spitzem Bleistift, was eine Immobilie im Betrieb kostet und was eine Sanierung kosten würde. Hier steht, was das Gesetz von Ihnen verlangt – und was sich 2027 ändert.
Zuerst: Das Gesetz heißt inzwischen anders
Was jahrelang als Gebäudeenergiegesetz (GEG) zitiert wurde, trägt seit der Novelle von 2026 den Namen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die Paragrafen zum Energieausweis sind dabei an ihrem Platz geblieben, sie stehen weiterhin in den §§ 79 bis 88. Wer eine ältere Checkliste verwendet, findet dort also die richtigen Inhalte unter dem alten Namen.
Deutlich verändert hat die Novelle dagegen die Pflichten rund um die Heizung: Die 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen, das Betriebsverbot für mehr als 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel und die früheren Nachrüstpflichten nach einem Eigentümerwechsel sind ersatzlos entfallen – die entsprechenden Paragrafen sind im Gesetzestext als „weggefallen“ gekennzeichnet.
Wer braucht einen Energieausweis?
Nach § 80 Abs. 3 GModG braucht ihn jeder, der ein bebautes Grundstück oder Wohnungseigentum verkauft, ein Erbbaurecht bestellt oder überträgt oder ein Gebäude vermietet, verpachtet oder verleast – sofern nicht bereits ein gültiger Ausweis vorliegt. Ausgenommen sind kleine Gebäude bis 50 Quadratmeter Nutzfläche; bei Baudenkmälern sind die Vorlage- und Übergabepflichten nach § 79 Abs. 4 nicht anzuwenden.
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?
Beide sind nach § 79 Abs. 3 zehn Jahre gültig, unterscheiden sich aber grundlegend.
- Verbrauchsausweis: basiert auf den Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Günstig, schnell, aber abhängig vom Heizverhalten der Bewohner. Ein sparsamer Rentnerhaushalt ergibt einen schmeichelhaften Wert, der bei einer vierköpfigen Familie nicht zu halten ist.
- Bedarfsausweis: wird aus der Gebäudehülle und der Anlagentechnik berechnet – unabhängig davon, wer darin wohnt. Teurer, aber aussagekräftig und die bessere Grundlage für Sanierungsgespräche.
Ein Bedarfsausweis ist Pflicht bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Ausnahme: Das Gebäude erfüllte schon bei Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 oder wurde später nachweislich dorthin gebracht. Im Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen betrifft diese Regel einen erheblichen Teil des Bestands.
Die Pflichtangaben im Inserat
Sobald Sie in kommerziellen Medien inserieren und ein Energieausweis vorliegt, müssen nach § 87 Abs. 1 GModG fünf Angaben in der Anzeige stehen:
- Art des Ausweises – Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis
- der im Ausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs
- die wesentlichen Energieträger für die Heizung
- bei Wohngebäuden das Baujahr
- bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse
Das gilt für Portale ebenso wie für Zeitungsanzeigen und die eigene Website. Wer die Angaben weglässt, handelt nach § 108 Abs. 1 Nr. 21 ordnungswidrig; der Bußgeldrahmen reicht bis 10.000 Euro. In der Praxis wichtiger als das Bußgeld: Unvollständige Anzeigen werden abgemahnt, und ein fehlender Ausweis kostet Sie im Zweifel den Interessenten, dessen Bank die Angaben für die Finanzierung braucht.
Vorlegen und übergeben
§ 80 Abs. 4 regelt den Ablauf: Spätestens bei der Besichtigung ist der Ausweis oder eine Kopie vorzulegen – unaufgefordert. Ein deutlich sichtbarer Aushang während der Besichtigung genügt ebenfalls. Findet keine Besichtigung statt, ist unverzüglich vorzulegen. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist der Ausweis dem Käufer zu übergeben. Wird ein Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen verkauft, soll der Käufer anschließend ein informatorisches Beratungsgespräch zum Ausweis führen, sofern ein solches unentgeltlich angeboten wird.
Wir legen den Ausweis in der Regel schon der Exposé-Anfrage bei. Das erspart Rückfragen und wirkt souveräner als ein nachgereichtes PDF.
Was sich ab 2027 ändert
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz, das der Bundestag am 10. Juli 2026 beschlossen hat, wird der Energieausweis ab dem 1. Januar 2027 digital und maschinenlesbar ausgestellt; die Papierfassung gibt es nur noch auf ausdrücklichen Wunsch. Die Ausweise enthalten zusätzliche Angaben, unter anderem den Endenergieverbrauch in Megawattstunden pro Jahr und eine Dokumentation der eingesetzten erneuerbaren Energien. Außerdem wird ein Ausweis künftig auch bei der Verlängerung von Mietverträgen und bei größeren Renovierungen fällig.
Bereits ausgestellte Ausweise bleiben bis zum Ende ihrer zehnjährigen Gültigkeit gültig. Wenn Sie ohnehin in den nächsten Monaten verkaufen, ändert sich für Sie also zunächst wenig.
Unser Rat
Besorgen Sie den Ausweis, bevor Sie über den Preis nachdenken – nicht danach. Er dauert wenige Tage, kostet je nach Art einen mittleren zwei- bis dreistelligen Betrag und beantwortet eine der ersten drei Fragen, die jeder Interessent stellt. Wenn Sie unsicher sind, welche Variante für Ihr Gebäude Pflicht ist, klären wir das im Erstgespräch mit. Zum Ablauf einer Vermarktung lesen Sie Immobilie verkaufen.
Quellen
- § 79 GModG – Grundsätze des Energieausweises (Gültigkeitsdauer, Ausnahmen)
- § 80 GModG – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen (Vorlage, Übergabe, Bedarfsausweis-Pflicht)
- § 87 GModG – Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige
- § 108 GModG – Bußgeldvorschriften
- Deutscher Bundestag: Beschluss der Heizungsgesetz-Novelle vom 10. Juli 2026
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt den Gesetzesstand wieder, ersetzt aber keine Rechtsberatung.
