Ein geerbtes Haus ist selten nur eine Vermögensfrage. Es hängen Erinnerungen daran, oft auch Geschwister, manchmal alte Absprachen. Trotzdem lohnt es sich, die Entscheidung in einer nüchternen Reihenfolge zu treffen: erst die Formalien, dann die Zahlen, dann die Nutzung. Wer umgekehrt anfängt, verhandelt in der Familie über Beträge, die noch niemand kennt.
Schritt 1: Klarheit über Eigentum und Fristen
Erben Sie gemeinsam mit anderen, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Sie kann über die Immobilie nur einstimmig verfügen – jeder Beschluss zum Verkauf, zur Vermietung und sogar zur Renovierung braucht alle Beteiligten.
- Sechs Wochen haben Sie Zeit, die Erbschaft auszuschlagen. Die Frist beginnt, sobald Sie von Erbfall und Berufung wissen. Sie ist kurz, und sie ist nicht verlängerbar.
- Drei Monate nach Kenntnis vom Erbfall ist der Erwerb beim Finanzamt anzuzeigen.
- Zwei Jahre nach dem Erbfall ist die Berichtigung des Grundbuchs gebührenfrei. Danach kostet sie. Diese Frist wird regelmäßig verpasst.
Für die Grundbuchberichtigung brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Das dauert beim Nachlassgericht einige Wochen – rechnen Sie das in Ihren Zeitplan ein.
Schritt 2: Steuern realistisch einschätzen
Die Erbschaftsteuer trifft längst nicht jeden. Entscheidend sind die persönlichen Freibeträge:
| Verhältnis zum Erblasser | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte, eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder, Stief- und Adoptivkinder | 400.000 € |
| Enkel (Elternteil lebt) | 200.000 € |
| Eltern und Großeltern beim Erbfall | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Freunde | 20.000 € |
Dazu kommt die Befreiung für das Familienheim: Hat der Erblasser das Haus bis zuletzt selbst bewohnt und ziehen Sie zügig selbst ein und bleiben mindestens zehn Jahre, bleibt es steuerfrei. Beim überlebenden Ehegatten ohne Flächengrenze, bei Kindern bis 200 Quadratmeter Wohnfläche. Wer vor Ablauf der zehn Jahre auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend – das ist der Punkt, an dem eine vorschnelle Entscheidung teuer wird.
Wichtig für Erbengemeinschaften mit kleinen Freibeträgen: Setzt das Finanzamt den Wert zu hoch an, können Sie den niedrigeren gemeinen Wert durch ein Gutachten nachweisen. Die Kosten dafür sind meist ein Bruchteil der Steuerdifferenz.
Schritt 3: Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen
Selbst nutzen
Emotional oft der naheliegende Weg und steuerlich attraktiv, wenn die Familienheim-Befreiung greift. Ehrlich prüfen sollten Sie den Zustand: Ein Haus aus den Sechzigern oder Siebzigern bringt in der Regel Investitionsbedarf bei Heizung, Fenstern und Dämmung mit. Das gehört in die Rechnung, bevor Sie sich binden.
Vermieten
Sinnvoll, wenn die Immobilie in ordentlichem Zustand ist, die Lage nachgefragt wird und Sie sich die Vermieterrolle zutrauen. In einer Erbengemeinschaft bedeutet Vermietung allerdings, dass die Gemeinschaft auf Jahre bestehen bleibt – mit gemeinsamer Verwaltung, gemeinsamen Entscheidungen und gemeinsamer Steuererklärung.
Verkaufen
Der sauberste Weg, wenn mehrere Erben unterschiedliche Vorstellungen haben oder niemand vor Ort ist. Ein Verkauf löst die Gemeinschaft auf, ohne dass es zur Teilungsversteigerung kommen muss – die schlechteste aller Varianten, weil dort regelmäßig unter Verkehrswert zugeschlagen wird.
Zur Spekulationssteuer: Beim Verkauf einer geerbten Immobilie wird die Besitzzeit des Erblassers angerechnet. Hat er das Haus länger als zehn Jahre gehalten, ist der Verkauf für Sie einkommensteuerfrei. Bei jüngerem Erwerb oder bei Vermietung innerhalb der Frist sollten Sie vor dem Verkauf mit dem Steuerberater sprechen.
Wie wir dabei helfen
In der Regel beginnen wir mit einer Wertermittlung, die für alle Beteiligten nachvollziehbar ist. Das nimmt aus Familiengesprächen viel Spannung, weil nicht mehr über Meinungen diskutiert wird, sondern über eine begründete Zahl. Danach besprechen wir die drei Wege ganz konkret für Ihre Immobilie – auch dann, wenn am Ende kein Verkauf steht.
Eine erste Einordnung bekommen Sie über die Immobilienbewertung. Für Erbauseinandersetzung und Finanzamt ist ein Verkehrswertgutachten der richtige Weg.
Quellen
- § 16 ErbStG – Freibeträge
- § 13 ErbStG – Steuerbefreiungen (Familienheim, Absatz 1 Nummer 4b und 4c)
- § 30 ErbStG – Anzeige des Erwerbs (Dreimonatsfrist)
- § 1944 BGB – Ausschlagungsfrist (sechs Wochen)
- § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte (Zehnjahresfrist, Anrechnung der Besitzzeit des Rechtsvorgängers)
- § 198 BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
- GNotKG – Gebührenbefreiung der Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall sprechen Sie bitte mit einem Notar, Fachanwalt für Erbrecht oder Steuerberater.
