„Was ist mein Haus wert?“ ist die Frage, mit der fast jedes Gespräch beginnt. Die ehrliche Antwort lautet: Das kommt darauf an, welches Verfahren zu Ihrer Immobilie passt. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei, und sie führen bei ein und demselben Objekt zu unterschiedlichen Ergebnissen. Wer versteht, wie sie funktionieren, versteht auch, warum ein Online-Rechner bei manchen Immobilien treffsicher ist und bei anderen weit danebenliegt.
Vergleichswertverfahren: Was zahlen andere für so etwas?
Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus tatsächlich bezahlten Kaufpreisen ähnlicher Objekte ab. Die Datengrundlage ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, in die jeder notarielle Kaufvertrag einfließt. Verglichen wird nach Lage, Größe, Baujahr, Zustand und Ausstattung; Unterschiede werden über Zu- und Abschläge ausgeglichen.
Das Verfahren ist das direkteste und marktnächste – vorausgesetzt, es gibt genug vergleichbare Fälle. Bei Eigentumswohnungen in Weißenburg oder Gunzenhausen ist das meist gegeben. Bei einem 1963 gebauten Einfamilienhaus mit angebautem Werkstattgebäude am Ortsrand eines 600-Einwohner-Dorfes ist es das nicht.
Sachwertverfahren: Was würde es kosten, das Haus heute zu bauen?
Das Sachwertverfahren rechnet von den Herstellungskosten her. Grundlage sind die Normalherstellungskosten je Quadratmeter Bruttogrundfläche, hochgerechnet auf den Bewertungsstichtag. Davon wird die Alterswertminderung abgezogen, die sich aus Gesamt- und Restnutzungsdauer ergibt. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer und erhöhen damit den Wert. Dazu kommt der Bodenwert, abgeleitet aus dem Bodenrichtwert.
Weil Herstellungskosten nicht automatisch Marktpreise sind, folgt ein entscheidender Schritt: die Marktanpassung über den Sachwertfaktor des Gutachterausschusses. Dieser Faktor liegt je nach Lage deutlich unter oder über 1,0 – und er ist der Grund, warum zwei baugleiche Häuser in Ellingen und in einem abgelegenen Weiler unterschiedlich viel wert sind.
Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser im ländlichen Raum ist das Sachwertverfahren der Regelfall. Genau dort, wo wir arbeiten.
Ertragswertverfahren: Was wirft die Immobilie ab?
Beim Ertragswertverfahren zählt, was sich dauerhaft erwirtschaften lässt. Vom Rohertrag – der marktüblich erzielbaren Jahresnettokaltmiete – werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis. Der verbleibende Reinertrag wird mit dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer kapitalisiert, der Bodenwertanteil separat berücksichtigt.
Das Verfahren passt zu Mehrfamilienhäusern, vermieteten Wohnungen und Gewerbeobjekten. Wichtig: Maßgeblich ist die marktüblich erzielbare Miete, nicht die tatsächlich vereinbarte. Ein seit zwanzig Jahren unveränderter Mietvertrag drückt den Ertragswert also nicht automatisch – aber er ist ein realer Nachteil für den Käufer und wird gesondert bewertet.
Welches Verfahren wann?
| Objektart | Übliches Verfahren |
|---|---|
| Eigentumswohnung | Vergleichswert |
| Unbebautes Grundstück | Vergleichswert über Bodenrichtwert |
| Selbst genutztes Ein- oder Zweifamilienhaus | Sachwert, ergänzend Vergleichswert |
| Mehrfamilienhaus, vermietete Wohnung | Ertragswert |
| Gemischt genutztes Objekt | Ertragswert, ergänzend Sachwert |
In einem Gutachten wird häufig mehr als ein Verfahren gerechnet. Der Verkehrswert wird dann aus den Ergebnissen abgeleitet und begründet – nicht einfach gemittelt.
Warum Modellkonformität wichtig ist
Seit der ImmoWertV 2021 gilt ein Grundsatz, der in der Praxis oft übersehen wird: Die Daten des Gutachterausschusses – Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Bodenrichtwerte – dürfen nur mit dem Modell verwendet werden, für das sie ermittelt wurden. Wer einen Sachwertfaktor aus einem Grundstücksmarktbericht in eine selbst gebastelte Rechnung übernimmt, bekommt eine Zahl, aber keinen belastbaren Wert. Das ist einer der Gründe, warum wir bei Anlässen wie Erbauseinandersetzung, Schenkung oder Scheidung ein vollständiges Gutachten empfehlen.
Und der Online-Rechner?
Online-Bewertungen arbeiten im Kern mit dem Vergleichswertverfahren. Für standardisierte Objekte in gut erfassten Lagen funktioniert das erstaunlich gut. Sobald ein Objekt vom Standard abweicht – ungewöhnlicher Zuschnitt, Nebengebäude, Denkmalschutz, Wegerecht, Sanierungsstau – fehlt dem Rechner die Information. Deshalb bekommen Sie bei uns online eine Spanne und keine Punktzahl.
Die kostenlose Ersteinschätzung ist der richtige Einstieg. Für alles, was verbindlich sein muss, kommen wir vor Ort. Welcher Weg für Ihren Anlass passt, besprechen wir gerne persönlich.
Quellen
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren, Modellkonformität
- § 194 BauGB – Verkehrswert
- Bodenrichtwerte Bayern im BayernAtlas – Bodenrichtwerte und Daten der Gutachterausschüsse
