Der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verzögert, ist kein Preisstreit und kein fehlender Interessent. Es sind fehlende Unterlagen. Die Bank des Käufers braucht sie für die Finanzierungszusage, der Notar für den Vertrag, und mancher Interessent springt ab, weil er das Gefühl bekommt, hier sei etwas unklar. Wer vor dem ersten Inserat sammelt, verkauft schneller und ruhiger.
Die Grundlage: immer erforderlich
- Aktueller Grundbuchauszug. Nicht älter als drei Monate, erhältlich beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Abteilung II mit den Lasten und Beschränkungen ist der Teil, den Sie selbst gelesen haben sollten.
- Amtlicher Lageplan und Flurkarte. Für den Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Schwabach, Außenstelle Weißenburg i. Bay.
- Baupläne, Baubeschreibung und Baugenehmigung. Wenn Sie sie nicht mehr haben: Die Bauakte liegt beim Bauamt der Gemeinde beziehungsweise beim Landratsamt. Die Einsicht müssen Sie als Eigentümer beantragen, sie kostet eine Gebühr und dauert je nach Amt ein bis vier Wochen.
- Wohnflächenberechnung. Idealerweise nach Wohnflächenverordnung. Eine Angabe „ca.“ aus dem Kopf ist ein Haftungsrisiko.
- Energieausweis. Pflicht, siehe unser Beitrag dazu.
- Grundsteuerbescheid und Nachweise über Erschließungsbeiträge.
- Gebäudeversicherungsschein – der Käufer tritt beim Kauf in die Wohngebäudeversicherung ein.
Zusätzlich bei Eigentumswohnungen
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
- Wirtschaftsplan und die letzten Jahresabrechnungen
- Höhe der Erhaltungsrücklage und laufende oder beschlossene Sonderumlagen
- Verwaltervertrag und Kontaktdaten der Verwaltung
Die Protokolle sind der Teil, den erfahrene Käufer zuerst lesen. Ein beschlossener, aber noch nicht umgesetzter Fassadenanstrich gehört offen auf den Tisch – er wird ohnehin gefunden.
Zusätzlich bei vermieteten Objekten
- alle Mietverträge samt Nachträgen
- Mietaufstellung mit Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung und Kaution
- Betriebskostenabrechnungen der letzten beiden Jahre
- Nachweise über Mieterhöhungen und offene Forderungen
Was den Unterschied macht: der Nachweisordner
Pflicht ist das nicht, aber es wirkt: eine geordnete Sammlung dessen, was Sie in die Immobilie investiert haben. Rechnungen für Heizung, Fenster, Dach, Elektrik und Bad, dazu Schornsteinfegerprotokolle, Heizungswartung und – falls vorhanden – Nachweise über Dämmmaßnahmen. Jede belegte Modernisierung verlängert rechnerisch die Restnutzungsdauer und stützt damit Ihren Preis. Aus Erfahrung: Zwei Ordner Belege sind im Verkaufsgespräch mehr wert als drei Adjektive im Exposé.
Eine bayerische Besonderheit
In vielen Bundesländern gehört ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis zu den Standardunterlagen. Bayern führt kein solches Verzeichnis. Entsprechende Sicherungen – Wegerechte, Abstandsflächenübernahmen, Leitungsrechte – stehen hier als Dienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs. Umso wichtiger ist es, den Grundbuchauszug wirklich durchzugehen und jeden Eintrag erklären zu können.
Wie lange Sie einplanen sollten
| Unterlage | Realistische Dauer |
|---|---|
| Grundbuchauszug | wenige Tage |
| Flurkarte, Lageplan | wenige Tage |
| Energieausweis | 3 bis 10 Tage |
| Bauakteneinsicht | 1 bis 4 Wochen |
| Unterlagen der WEG-Verwaltung | 1 bis 3 Wochen |
In Summe sind das drei bis sechs Wochen, wenn alles parallel läuft. Genau diese Zeit fehlt später, wenn ein Käufer wartet und seine Finanzierungszusage befristet ist.
Das übernehmen wir
Wenn Sie mit uns verkaufen, beschaffen wir die Unterlagen und halten sie nach. Sie unterschreiben die Vollmachten, wir kümmern uns um Ämter, Verwaltung und Energieausweis. Wie der weitere Ablauf aussieht, steht unter Immobilie verkaufen. Wenn Sie erst einmal wissen möchten, worüber wir überhaupt reden, starten Sie mit der kostenlosen Ersteinschätzung.
Quellen und Anlaufstellen
- Wohnflächenverordnung (WoFlV)
- § 12 GBO – Einsicht in das Grundbuch
- Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Schwabach mit der Außenstelle Weißenburg i. Bay. – Flurkarte und Lageplan
- Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen – Bauakteneinsicht über das Bauamt
- § 80 GModG – Pflicht zum Energieausweis beim Verkauf
